Hisseli tapu nedir, avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Hisseli tapu nedir, ne demektir?

Hisseli tapu, gayrimenkul olan bir yerin, mülkün, arsanın ya da benzeri bir yerin ortaklarıyla beraber ya da ortaksız olarak kaç tane olduğuyla birlikte isimlerini gösteren bir çeşit tapudur. Hisseli tapular üstünde yalnızca mülkün tapu hakkına sahip olan kişilerin adları ve kaç adet olduğunu yazılır. Eğer bulunmuyor ise hangi mülk ya da isim gibi bilgiler bulunmaz. Mülk sahibi olan birisinin dikkat etmesi gerektiren noktalar arasında en önemlisi hisseli tapudur. Bir gayrimenkulün partnerleri ile beraber adları ve adetlerinin bulunduğu resmi dokümanın adı olan hisseli tapu, ister oturma ve yaşama için olsun. İsterse de yatırım için olsun mülkü, araziyi ya da toprağı satın alırken büyük rol oynamaktadır. Gayrimenkul hakkında birçok kişinin kafasını kurcalayan hisseli tapu, gelecekte olabilecek karışıklık gibi çeşitli riskler ve zararları tamamen kaldırmaktadır. Bundan dolayı hisseli tapu, diğer tapu çeşitlerinden biraz daha önemlidir.

Hisseli tapu ile alakalı konu bilhassa senetleri yalnızca mülk sahiplerinin adlarının bulunduğu bir dokümandır. Yani hisseli tapu dokümanında mülkün ya da arazinin hangi yerde hangi şahsa ait olduğu bulunmaz. Hisseli tapu ortakları içinde oluşabilecek her hangi bir anlaşmazlık sonucunu tamamen kaldırmak için mülk ortakları kendi içerisinde hangi yerine hangi isme ait olduğuyla alakalı yazılı bir senet hazırlar. Hisseli tapusu olanlar var ise ve hangi alanın size bağlı olduğunu belirtmek istiyorsanız o halde yapılması lazım olan Rızai Taksim anlaşmasıdır.

Hisseli tapu ortaklarının kendi içerisinde mülkün hangi alanının hangi şahsa bağlı olduğuna onay veren anlaşmaya rızai taksim anlaşması denmektedir. Fakat mülk sahipleri kendi içerisinde imzaladığı rızai taksim anlaşmasının tapuyla alakası olarak herhangi bir kamusal istisnaisi bulunmamaktadır.

Hisseli tapunun avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Hisseli tapuya sahip olan kişi, arazı satın alırken dezavantajları ve avantajlarını araştırması ve dikkate alarak incelemesi gerekmektedir. İlk olarak hisseli tapunun dezavantajlarından maddeler halinde bahsedelim.

• Hisseli tapu içinde her mülk sahibinin şufa yani önalım hakkı bulunmaktadır. Şufa yani önalım hakkı, sahipler arasında birisinin hissesi ölçeğinde satış maliyeti verilerek hisseyi elinden alınması söz konusu olabilmektedir. Böyle bir dezavantaj olsa da kişi mahkemeye açarak ancak bunu kullanabilir. Şufa yani önalım hakkı, mülkün satışta olduğu zamandan beridir 3 aydan 2 yıl içerisinde kullanılmalıdır.
• Mülk sahiplerinden birisinin hisseden çıkarılması için dava açmak ve Belediye tarafınca ayrılmaya izni olmayan mülkün hepsini satışa çıkarması manasına gelir. Çünkü hisseli tapu üzerinde sahiplerin yerleri belli olmadığından dolayı bu işlem uygulanır. Birçok ortaklar ise bu konuda paylaşma sıkıntısı yaşamaktadır. Bundan sonra pembe renginde bir tapu her daim müstakil olan tapu anlamında olmadığından dolayı karıştırılmamalıdır.
• Hisseli tapu alındıktan sonra senetler dikkatlice okunmalı, incelenmeli ve ortakların adlarına tekrar bakmak gerekmektedir. Mülkün üstünde pay oranı şeklinde hareket edilebilir. Hissenin üstünde yapılacak olan bütün münferitler için başka sahiplerin imzaları ve onayları gerekmektedir. Şayet mülkün üzerinde çok fazla sahip var ise bu yerden tapulu bir şekilde izin ve onay almak hem riskli hem de maliyetli olabilmektedir. Sahipler her daim değişebildiğinden dolayı mülk sahipleri mülklerini yönetme konusunda da kullanma konusunda da zorlanabilmektedir.
• Bunun yanı sıra pay sahipler birisinin şufa yani önalım hakkını gerçekleştirmesi durumunda diğer kişilerin payları dahi ellerinden alınabilmektedir.

Bu denli dezavantajın yanı sıra hisseli tapuların tek bir avantajı bulunmaktadır. Bu avantaj ise şufa yani önalım hakkıdır. Hisseli tapular problemli oldukları zaman mülkü değeri ve fiyatı da düşük olmaktadır. Bu noktada mülkün bütünü önalım hakkını kullanıp bütün mülke sahip olunabilmektedir.

Önalım yani Şufa Hakkı Nedir?

Önalım yani şufa hakkı, hisseli tapunun ortağı olan kişi mülkünü sattığı zaman diğer insanlardan önce ortaklarının satın alabilmesi durumuna şufa hakkı denmektedir. Şufa hakkına hukuki olarak dense de halk arasında genel olarak önalım hakkı denmektedir. Şufa hakkı Kanuni ve Akdi şeklinde iki farklı önalım hakkı bulunmaktadır. Mülkün satılması anında satan kişi, şufa hakkı kişilerine bu durumu ve sattığını bildirmek zorundadır. Yasal olarak şufa hakkı olduğunda ise duyurma sorumluluğu tapu sicil memuruna ait olmaktadır.

Hisseli tapu nasıl çıkartılır?

Bir tapuda bir kişiden fazla mülk sahibi var ise o zaman o tapuya hisseli tapu denmektedir. Pay ortakları da hissedar şeklinde anılmaktadır. Hisseli olan tapu, bütün hissedarlar tarafınca satılabilmektedir. Bunun yanı sıra tek pay sahibi de aynı şekilde payını satışa çıkarabilmektedir. Ancak bu hisseli tapu çıkartılmasında hisse sahibi bina tapusunu satışa çıkartabilmesi için diğer hissedarlardan onay imzası alması gerekmektedir. Bu zaman zarfında diğer hak sahipleri ise şufa hakkını kullanabilmektedir. Şayet şufa yani önalım hakkı kullanılırsa mülk farklı üçüncü kişiye satılabilmektedir.

Mülkün satışı için izin verilmediği zamanlarda partnerliğin bitirilmesi için dava açılmaktadır. Bu mahkeme diğer pay sahiplerine karşı açılmalıdır. Mülk ortaklarından birisi, mülkün satılması konusunda izaleyi şüyu denen mahkemeyi açabilmektedir. İzaleyi şüyu, dava tarafınca bütün hissedarlara duyuru yapılarak mülkün fiyatı belirlenir. Daha sonra icra yolu sayesinde mülk satılır ve parası ise hisse sahiplerine paylaştırılır. Bu işleme izaleyi şüyu davası denmektedir. Şayet mülk sahipleri arasında bir kişi izaleyi şüyu davası açmayı düşünürse bu konuda mahkemeye başvurarak davayı açabilir. Mahkeme ise mülkün satışını yapabilir.

İzaleyi şüyu davası nedir?

Hissenin satışını isteyen hisse sahibi, diğer ortaklarında şayet bir sözleşmeye ya da ortak bir yere varamaz ise bu şahıslar en ideal bir şekilde anlaşmak için izaleyi şüyu davası açar. Partnerliğin bitmesi sonucu mülkün ortaklarından birisi izaleyi şüyu davası açarak uzlaşmayı sağlar. Bu davada yetkili olan birey gayrimenkulün fiyatını belirleyerek işleme başlar. Piyasada fiyatı ne ise onu belirledikten sonra hisseli tapu üzerinde bulunan kişilere duyurur. İcra ile başvurulan satış yapılır ve ortaklara hakları ne ise eşit olarak paylaştırılarak verilir. İzaleyi şüyu davasını herkes açmasına gerek kalmadan hak sahibi bir kişi de açabilmektedir.

Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?

Hisseli tapu, diğer tapulara nazaran satışı zor olan bir işlemdir. Diğer tapularda olduğu gibi bir daireye ya da bir araziye denk gelmediğinden dolayı satışı hem zor hem de risklidir. Toplu bir şekilde satış gerçekleştiriliyorsa tüm hak sahipleri satış yapılırken şahsen orada bulunmalıdır. Ya da bunun yerine hak sahipleri tek bir avukata vekaletname vererek satışı yapabilmektedir. Ortaklardan bir tanesi şayet hakkını satmak istemiyorsa bu konuda mahkemeye başvurarak satışın iptali olması için dava açabilmektedir. Bu tarz durumların olmaması için satış yapılacağı gün bütün hak sahipleri bütün paylarını satmalıdır.

Şayet hak sahiplerinden yalnızca bir hissedar satış yapılsın istiyor ise satışın yapılmasını dileyen hissedar ilk olarak yeni bir pay sahibi aramamak için eski ortaklarına payını satmalıdır. Hepsine tek tek duyurmak zorunludur. Şayet hiçbir ortak almak istemez ise dışarıdan yeni hak sahibi bulunur. Eğer satın almak isteyen olursa bu payı dışarıdan birisinden önce eski ortaklar öncelikli olarak satın alabilir. Ortaklardan payını satılmasını isteyen kimse olmaz ise diğer ortaklarda onay verdikten sonra dışarıdan birisine devir edilir ve satılır.

Dışarıdan birisi hisseli tapu alırsa bilmelidir ki bu hissenin değeri ne kadar değerli, ne kadar para eder, daire ya da arsaya denk gelir mi diye ilk olarak mülkün bulunduğu yere gitmeli ve iyice araştırmalıdır. Aksi halde direk kabul edilirse yüksek oranda zarara uğrayabilmektedir. Hisse sahipleri ise ister toplu olarak, ister avukata vekaletname vererek istediği gibi satışı gerçekleştirebilmektedir.

Hisseli tapunun satışı iptal edilir mi?

Hisseli tapu, mülk satın alındığı zaman tapuda yer alan ortakların feragatname yani haklarından vazgeçmesi hakkında bir dilekçe vermeleri gerekmektedir. Bu sayede hisseli tapu satışı iptal edilir. Bunu örnek ile anlatacak olursak, hak sahiplerinin biri tanesi payını tapu üzerinde gösterilen partnerine satışı yapmayı dilerse kendi payını diğer hak sahibine satış yapacağına ait olan ihtarname yapmalıdır. Diğer hak sahibi satın almayı istemez ise yazılı bir şekilde diğer hissedara duyurmalı ya da bildirmelidir. Daha sonra payını satmak isteyen hissedar dilediği insana payını satabilmektedir. Fakat bu prosedürler yapılmadan evvel hissedarlardan bir tanesi kendi payını satışa sunup sattığı zaman diğer hissedarların satışı iptal etme hakkı olduğundan dolayı dava açmaya hak kazanırlar.

DİĞER HİSSELİ TAPU HABERLERİNİ ÖNCE SİZE GÖNDERELİM!

Devlette.com, hisseli tapu konusunda tüm yeni haberleri ve duyuruları çok yakından anlık olarak takip etmektedir ve bu bildiriler ilk olarak bu sitede yayınlanmaktadır. Bu nedenle devlette.com'un yayınladığı haberleri takip etmeniz ve hızlı adım atmanız yararınıza olacaktır. Devlette.com'dan yapılan hisseli tapu duyurularını ve haberlerini en önce siz almak istiyorsanız aşağıdaki kanallardan bize abone olabilirsiniz.